INFORMACE O ZMĚNÁCH DPH V OBLASTI NEMOVITÝCH VĚCÍ

NOVELA ZÁKONA Č. 235/2004 SB. ZÁKONA O DPH

Novela zákona o DPH byla součástí daňové balíčku. Změny v zákoně o DPH přinesl zákon č. 80/2019 Sb., kterým se mění některé zákony v oblasti daní a některé další zákony. Část legislativních změn, které se dotýkají DPH u nemovitých věcí, vstoupila v účinnost 1. 4. 2019. Některé vybrané změny mají odloženou účinnost až od 1. 1. 2021. Níže jsou uvedeny nejvýznamnější z nich.

VĚCNÉ BŘEMENO NOVĚ POD VYMEZENÍM POJMU NÁJEM (ÚČINNOST 1.4.2019)

Na základě judikatury Soudního dvora EU (C-326/99 Goed Wonen) v případě, že jsou naplněny znaky nájmu, tak se nájmem rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného za úplatu k nemovité věci. V návaznosti na výše uvedenou judikaturu se v § 4 odst. 4 písm. g) zákona o DPH (dále ZDPH) rozšířila definice pojmu nájem. Nájmem se dle ZDPH nově také rozumí zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu. Tato změna může mít zejména dopad na posuzování, kdy je plnění považováno za uskutečněné a zejména při posuzování případného osvobození od daně bez nároku na odpočet v souvislosti s § 56a odst. 1-3 ZDPH.

5LETÝ ČASOVÝ TEST I NA VYBRANÉ NEM.VĚCI (ÚČINNOST 1.4.2019)

V § 56 ZDPH byl nově zaveden 5letý časový test pro osvobození dodání vybraných nemovitých věcí , u kterých se podle novely stavebního zákona účinné od 1.1.2018 nevydává kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí. Běh lhůty se v případě některých vybraných nemovitých věcí odvíjí od započetí užívání stavby nebo užívání po podstatné změně. Nově je tedy v souladu s § 56 odst. 3 ZDPH osvobozeno dodání vybrané nemovité věci po uplynutí 5 let:

a) od vydání

1. prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo

2. kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně dokončené vybrané nemovité věci, nebo

b) v případě, že se pro vybranou nemovitou věc nevydává kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí, ode dne, kdy bylo započato

1. první užívání vybrané nemovité věci, nebo

2. užívání dokončené vybrané nemovité věci po podstatné změně; pokud byl k provedené podstatné změně této vybrané nemovité věci vydán kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí, postupuje se podle písmene a).

OSVOBOZENÍ DODÁNÍ POZEMKU TVOŘÍCÍHO FUNKČNÍ CELEK SE STAVBOU A OSVOBOZENÍ DODÁNÍ PRÁVA STAVBY (ÚČINNOST 1.4.2019)

V rámci novely ZDPH došlo v § 56 odst. 4 k upřesnění podmínek osvobození u dodání pozemku a práva stavby. V případě dodání pozemku tvořícího funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo práva stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí, se lhůta pro osvobození od DPH uvedená v § 56 odst.3 ZDPH odvíjí od stavby pevně spojené se zemí, s nímž pozemek tvoří funkční celek nebo která je součástí práva stavby.

EXPLICITNÍ VYLOUČENÍ UBYTOVACÍCH SLUŽEB Z OSVOBOZENÉHO NÁJMU NEMOVITÝCH VĚCÍ (ÚČINNOST 1.4.2019)

To, že ubytování nelze osvobodit od DPH, platilo i před účinností této novely. Zákonodárce se nejspíše rozhodl tento fakt zdůraznit v souvislosti s rozšiřováním sdílené ekonomiky.

V § 56a ZDPH je v odst. 1 doplněno písm. b), které explicitně vylučuje z osvobození od DPH poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1.1.2008.

ÚPRAVA ODPOČTU DPH ROZŠÍŘENA I NA VÝZNAMNÉ OPRAVY NEMOVITÝCH VĚCÍ (ÚČINNOST 1.4.2019)

V ZDPH přibyl nový § 78da , který rozšířil povinnost sledovat významné opravy na nemovitých věcech. Významnou opravou se rozumí oprava přesahující 200 tis. Kč bez daně.

V případě, že dojde k převodu nemovité věci v režimu osvobození od daně bez nároku na odpočet během lhůty pro provedení úpravy odpočtu a byl uplatněn nárok na odpočet z významné opravy, musí se několik desetin tohoto odpočtu vrátit. Lhůta pro provedení této korekce je 10 let , což znamená, že bude nutné 10 let evidovat tyto významné opravy pro každou nemovitost. Limit se bude posuzovat vždy samostatně za každou dokončenou akci, tudíž například oprava oken za 150 tis. Kč a oprava střechy za 100 tis. Kč by se nemusely nadále sledovat, i když budou dokončeny v jednom zdaňovacím období. Je nutné upozornit, že toto ustanovení nelze obcházet například rozdělením fakturace apod.

Příklad:

V prosinci 2019 bude dokončena výměna oken na budově za 363 tis. Kč (ZD 300 tis. Kč; DPH 63 tis. Kč – uplatněn krácený nárok na odpočet např. 50 %). Zákon o účetnictví nepovažuje tuto akci za technické zhodnocení, zaúčtováno např. na účet 511. V lednu 2020 se uskuteční prodej této budovy kupujícímu, který je plátcem DPH a neposkytl písemný souhlas s tím, že lze použít režim zdanění dle § 56 odst. 6 zákona o DPH. V tomto případě se musí prodat budova v režimu osvobození od DPH bez nároku na odpočet.

Řešení:

12/2019 – krácený nárok na odpočet (při krácení 50 %) 31.500,- Kč

01/2020 – vrácení 9/10 uplatněného odpočtu, tj. 28.350,- Kč

ZAVEDENÍ NOVÉHO DATA USKUTEČNĚNÍ ZDANITELNÉHO PLNĚNÍ U POSKYTNUTÍ SLUŽEB V PŘÍMÉ SOUVISLOSTI S NÁJMEM NEMOV.VĚCÍ (ÚČINNOST 1.4.2019)

V souvislosti s novelou ZDPH byl v § 21 odst. 4 písm. c) tohoto zákona zaveden nový datum uskutečnění zdanitelného plnění (dále DUZP) u služeb poskytovaných v přímé souvislosti s nájmem nemovité věci (např. ostraha, úklid, recepční apod.). DUZP u takovéto služby je nově den zjištění skutečné výše částky za službu poskytovanou v přímé souvislosti s nájmem nemovité věci, která byla v souvislosti s tímto nájmem přijata. Jde tedy o podobný princip jako u dodání plynu, elektřiny či vody, který je ukotven v písm. b) téhož odstavce.

OMEZENÍ ZDAŇOVÁNÍ PRONÁJMU U OBYTNÝCH PROSTORŮ (ÚČINNOST 1.1.2021)

S účinností od roku 2021 dojde k významné změně v § 56a odst. 3 ZDPH spočívající v omezení možnosti volby zdanění nájmu na komerční prostory a vyloučení možnosti zdanění u nájmu obytných prostor (zejména u rodinných domů, bytů a další staveb sloužících převážně k bydlení) a to i v případě, že odběratelem bude plátcem DPH. Dobrovolné zdanění je možné, pokud je pronajímána nemovitá věc jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti. Od roku 2021 nebude moci být takto postupováno u nájmu následujících typů nemovitých věcí:

1. stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,

2. obytného prostoru (např. byt),

3. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

4. stavby, v nichž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímaná tato část, tvořeno obytným prostorem,

5. pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,

6. práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.

Od 1.1.2021 bude tedy nájem nemovitostí určených pro bydlení vždy osvobozeným plněním bez nároku na odpočet daně. Tato významná změna bude mít vliv u plátců DPH, kteří budou povinně od roku 2021 pronajímat výše vyjmenované nemovité věci k bydlení jako osvobozené plnění, zejména na krácení odpočtu DPH z přijatých plnění a na výpočet koeficientu pro odpočet daně v krácené výši (§ 76 ZDPH). V důsledku tohoto nového pravidla budou muset plátci DPH, kteří při pořízení pronajímaného obytného prostoru v období před rokem 2021 uplatnili nárok na odpočet, provádět úpravu odpočtu DPH dle § 78 ZDPH – korekci odpočtu DPH. U staveb k bydlení je pro ni stanovena 10let lhůta. Pokud tedy plátce uplatnil při pořízení objektů pro bydlení nárok na odpočet, bude tento odpočet DPH podléhat korekci ve výši jedné desetiny původně uplatněného odpočtu ročně za každý zbývající rok do naplnění lhůty 10 let. K této novele bohužel zákonodárce nevydal žádné přechodné ustanovení.

Příklad na úpravu odpočtu:

V případě, že jste tento bytový dům postavili či pořídili po 1. 1. 2012 nebo jste na tomto domě provedli technické zhodnocení po 1. 1. 2012 a uplatnili jste si plný či částečný nárok na odpočet DPH, pravděpodobně se Vám pro rok 2021 zhorší vypořádací koeficient. Nájmy, které jste zdaňovali, budou nově osvobozeny.

V případě, že Vám klesne vypořádací koeficient za rok 2021 o více jak 10 % oproti roku ukončení TZH či pořízení nemovitosti, budete nuceni provést pro daný rok úpravu odpočtu DPH dle § 78 – 78e zákona o DPH.

Vzorec pro úpravu odpočtu TZH ve výši 100 000 Kč, v roce ukončení (rok ukončení TZH je 2019) uplatněno pouze 80 000 Kč (= vypořádací koeficient 0,8 např. pro rok 2019), je